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LA NEWS VH 15 NOTAIRES

PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2012

Le 15 décembre dernier, l’Assemblée Nationale a adopté, en seconde lecture, le projet de loi de finances pour 2012 et le Sénat a adopté, en première lecture, le projet de loi de finances rectificative pour 2011.

Ces textes, qui peuvent encore faire l’objet de modifications et ne seront adoptés que dans quelques jours, comprennent des dispositions relatives au droit de partage et à la matière immobilière.

Elles vous sont présentées ci-dessous accompagnées de l’article du projet de loi y afférent.


1. LES DISPOSITIONS DU PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2012


1.1. Aménagement du droit de partage en cas de divorce

En application de l’article 3 bis F, le taux du droit de partage de 1,1% continuera à s’appliquer aux partages résultant d’un divorce dont la convention a été présentée au juge avant le 30 juillet 2011.

Article 3 bis F
Le V de l’article 7 de la loi n° 2011-900 du 29 juillet 2011 de finances rectificative pour 2011 est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Toutefois, lorsqu’une convention de divorce a été présentée au juge avant le 30 juillet 2011, le partage donne lieu à l’acquittement du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévus à l’article 746 du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur du IV du présent article, nonobstant la date de l’homologation de la convention par le juge. »


1.2. Le régime de la plus-value immobilière

L’article 3 bis étend l’exonération de la plus-value à la vente d’un bien immobilier qui n’est pas la résidence principale, lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

▪ Il doit s’agir de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ;
▪ le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession ;
▪ le cédant doit remployer le prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de cette dernière, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à son habitation principale.
▪ l’exonération s’applique à la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale

Article 3 bis
I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Après le 1° du II de l’article 150 U, il est inséré un 1° bis ainsi rédigé :
« 1° bis Au titre de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
« L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l’article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement ; »


1.3. La modification d’assiette des droits d’enregistrement pour la cession des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière

L’article 3 bis modifie l’assiette du droit d’enregistrement de la cession des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.
L’assiette comprendra, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition desdits biens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts.
Les droits d’enregistrement liés à la cession de titres de sociétés civiles de placement immobilier offerts au public sont exclus de cette disposition.

Article 3 bis
3° Après le premier alinéa du II de l’article 726, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« S’agissant des titres visés au 2° du I, à l’exception des titres de sociétés civiles de placement immobilier offerts au public, l’assiette du droit d’enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d’autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition desdits biens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d’actifs bruts. »


1.4. La suppression en 2013 du dispositif Scellier

L’Assemblée Nationale n’est pas revenue sur l’article 40 du projet de loi de finances pour 2012 qu’elle a adopté le 16 novembre dernier. Le dispositif Scellier, disparaitra au 1er janvier 2013.


1.5. La prolongation du dispositif Censi-Bouvard (2015) mais baisse du taux de réduction de l’impôt en résultant

Baisse du taux de réduction de l’impôt

L’article 41 baisse le taux de réduction du dispositif Censi-Bouvard à compter du 1er janvier 2013. Les investissements réalisés pendant l’année 2012 seront soumis aux dispositions suivantes :

▪ Les logements acquis en 2012 bénéficieront d’un taux de réduction d’impôt abaissé à 14%.
▪ Le taux réduit de 14% ne sera pas applicable aux acquisitions de logement déjà engagées :
- par le dépôt d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012,
- par une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2012 (pour l’acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans),
▪ Le taux 2011 s’appliquera aux acquisitions pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. L’engagement peut prendre la forme d’une réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et l’acte authentique doit être passé au plus tard le 31 mars 2012.


Prolongation du dispositif Censi-Bouvard

L réduction d’impôt du dispositif s’applique à l’acquisition, avant le 1er janvier 2015, de logements :

▪ Neufs ou en l’état futur d’achèvement ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement avant cette même date ;
▪ Achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Article 41
I. – Après le deuxième alinéa du II de l’article 199 sexvicies du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigés :
« Toutefois, pour les logements acquis en 2012, le taux de la réduction d’impôt est de 14 %. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux acquisitions pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique au taux en vigueur au 31 décembre 2011 pour les logements acquis en 2011. À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012.
II. – Par dérogation aux dispositions du premier alinéa du I de l’article 199 sexvicies du code général des impôts relatives à la date d’acquisition, la réduction d’impôt mentionnée au même article s’applique dans les conditions prévues par ce même article aux logements acquis avant le 1er janvier 2015 :
1° Neufs ou en l’état futur d’achèvement ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement avant cette même date ;
2° Achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l’objet ou faisant l’objet des travaux mentionnés au même article et faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui a fait ou qui fait l’objet des mêmes travaux.
Le taux de la réduction d’impôt applicable est celui en vigueur au 1er janvier 2012.


1.6. La réduction du champ d’application du prêt à taux zéro

L’article 46 modifie à compter du 1er janvier 2012 le régime du prêt à taux zéro. En application de cet article, le prêt à taux zéro sera accordé :

- aux primo accédants ;
- sous condition de ressources ;
- sous condition de performance énergétique pour l’acquisition d’un logement neuf ;
- pour l’acquisition, par son occupant, d’un logement ancien issu du parc social.

Article 46 bis
I. – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa de l’article L. 31-10-2 est ainsi rédigé :
« Les prêts mentionnés au présent chapitre sont octroyés aux personnes physiques, sous condition de ressources, lorsqu’elles acquièrent, avec ou sans travaux, ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété. Lorsque le logement est neuf, les prêts émis à compter du 1er janvier 2013 sont octroyés sous condition de performance énergétique. Lorsque le logement est ancien, les prêts sont octroyés sous condition de vente du parc social à ses occupants. Aucun frais de dossier, frais d’expertise, intérêt ou intérêt intercalaire ne peut être perçu sur ces prêts. » ;
2° L’article L. 31-10-3 est complété par des II à IV ainsi rédigés :
« II. – Remplissent la condition de ressources mentionnée à l’article L. 31-10-2 les personnes physiques dont le montant total des ressources, mentionné au c de l’article L. 31-10-4, divisé par le coefficient familial, apprécié selon les modalités fixées à l’article L. 31-10-12, est inférieur à un plafond fixé par décret, en fonction de la localisation du logement. Ce plafond ne peut être supérieur à 43 500 € ni inférieur à 26 500 €.
« III. – Remplissent la condition de performance énergétique mentionnée à l’article L. 31-10-2 les logements dont la performance énergétique globale est supérieure à un niveau fixé par décret.
« IV. – Remplissent la condition de vente du parc social à ses occupants mentionnée à l’article L. 31-10-2 les opérations portant sur un logement d'un organisme d'habitation à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 ou sur un logement d'une société d'économie mixte mentionnée à l'article L. 481-1 faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2, acquis par les personnes mentionnées aux premier ou troisième alinéas de l'article L. 443-11 à un prix égal au minimum autorisé en application de l'article L. 443-12. » ;
3° Le dernier alinéa de l’article L. 31-10-4 est abrogé ;
4° (nouveau) L’article L. 31-10-9 est ainsi rédigé :
« Art. L. 31-10-9. – La quotité mentionnée à l'article L. 31-10-8 est fixée par décret, en fonction de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien. Elle ne peut pas être supérieure à 40 % ni inférieure à 10 %.
« Toutefois, lorsque le logement est neuf, cette quotité est abaissée à un taux qui ne peut être supérieur à 30 % ni inférieur à 5 % lorsque sa performance énergétique globale est inférieure à un ou plusieurs niveaux fixés par décret. » ;
5° Au premier alinéa de l’article L. 31-10-12, après le mot : « suivant », sont insérés les mots : « un maximum de ». II. – À la deuxième phrase du deuxième alinéa du I de l’article 244 quater V du code général des impôts, le mot : « versés » est remplacé par le mot : « émis » et le montant : « 2,6 milliards d’euros » est remplacé par le montant : « 820 millions d’euros ».
III. – (Non modifié)


2. LES DISPOSITIONS DU PROJET DE LOI DE FINANCES RECTIFICATIVES POUR 2011

Les deux dispositions seront applicables à la date d’entrée en vigueur de la réforme des plus-values immobilières soit au 1er février 2012.


2.1. L’instauration d’un régime d’exonération des plus-values immobilières au bénéfice des personnes âgées

L’article 13 ter institue un nouveau régime d’exonération de plus-values immobilières au bénéfice des personnes âgées, ayant quitté leur logement principal pour une maison de retraite médicalisée, qui décident de vendre leur maison pour couvrir les frais de résidence.

Article 13 ter
Après le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts, il est inséré un 1° ter ainsi rédigé :
« 1° ter Qui ont constitué la résidence principale du cédant et n’ont fait l’objet depuis lors d’aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d’un établissement mentionné aux 6° ou 7° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles si, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, il n’est pas passible de l’impôt de solidarité sur la fortune et n’a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l’article 1417 du présent code et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement ; ».


2.2. L’instauration d’un régime transitoire applicable aux plus-values des cessions de terrains nus constructibles

L’article 13 septies permet l’application des anciennes règles de calcul de l’abattement pour durée de détention aux cessions de terrains nus pour lesquelles :

- une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011,
- et la vente est conclue avant le 1er janvier 2013

Article 13 septies
Le premier alinéa du II de l’article 1er de la loi n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 de finances rectificative pour 2011 est complété par les mots : « , à l’exception des cessions de terrains nus constructibles du fait de leur classement, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 et la vente est conclue avant le 1er janvier 2013. »

Le projet de loi de finances pour 2012 comme le projet de loi de finances rectificative pour 2011 sont encore susceptibles d’évoluer.

Source : Chambre des Notaires de PARIS.


Hélène ENSUQUE-GAZAGNE et son équipe restent à votre disposition pour tout complément d'information au 01 45 00 31 33 ou sur service.actescomplexes@vh15.fr
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