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TROIS BONNES RAISONS DE CONSTITUER UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE



Avez-vous déjà envisagé de constituer une société civile immobilière ?

Vous souhaitez anticiper la transmission de votre patrimoine, vous vous préoccupez de protéger votre concubin ou partenaire en cas de décès ou vous voulez prévenir d'éventuelles mésententes entre vos héritiers...

La société civile, sous réserve de bien en maitriser le fonctionnement, constituera un instrument de gestion patrimoniale susceptible d’offrir une réponse adaptée à chacun de ces objectifs.


Voici trois bonnes raisons de constituer une société civile.


1°) Conserver la maitrise du patrimoine transmis à ses enfants :

Pour des parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine tout en souhaitant conserver la maitrise des biens donnés, la société civile pourra se révéler particulièrement utile.

Les statuts d’une société civile permettent en effet de conférer des pouvoirs étendus au gérant. Ainsi, tout en ayant transmis des parts sociales à leurs enfants, les parents, désignés comme cogérants, pourront s'attribuer aux termes des statuts les prérogatives de décider seuls de louer ou vendre les biens de la société, entreprendre des travaux, donner les biens en garantie….

Ils pourront aussi décider de conserver l’usufruit et ne donner que la nue-propriété des parts aux enfants et ainsi continuer à percevoir les revenus des biens.

La société civile favorisera également une transmission des biens au fil de l'eau. En effet, la substitution de parts sociales à l’immeuble initialement détenu et devenu la propriété de la société permettra plus facilement une transmission progressive à chacun des enfants des parts de la société, en donnant par exemple un nombre de parts en adéquation avec l’abattement en franchise d’impôt sur les donations (actuellement 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans).

De plus, les attributions de parts pouvant être faites de manière divise, il pourra être régularisé une donation-partage avec les pleins effets que la loi accorde à celle-ci (absence de rapport à la succession du donateur et non réévaluation des biens donnés au décès du donateur pour le calcul de la réserve héréditaire et de la quotité disponible, dès lors que chacun des enfants a reçu un lot et qu’il n’y a pas de réserve d’usufruit portant sur une somme d’argent).


2°) Assurer à son concubin ou partenaire survivant qu’il pourra conserver son logement :

Une des préoccupations majeures des couples non mariés est de donner au survivant la possibilité de rester dans l’habitation principale acquise ensemble, en indivision.

En présence d’autres héritiers du concubin ou partenaire prédécédé, le concubin ou partenaire survivant ne pourra pas décider seul de conserver la jouissance du logement. Sa situation dépendra de la volonté des autres héritiers du défunt qui seront devenus propriétaires indivis en suite du décès de leur auteur.

Parmi les solutions à la disposition des couples non mariés, la constitution d’une société civile avec démembrement de propriété des parts sociales peut constituer une solution efficace pour assurer à son concubin ou partenaire, la jouissance de l’habitation principale, sans risque d’être évincé par les héritiers.

Une fois la société créée, il conviendra de procéder au " démembrement croisé des parts ". Ce mécanisme juridique consiste à s'échanger respectivement l'usufruit des parts de l’autre.

Le premier possède les parts 1 à 50 de la SCI. Il en échange l'usufruit contre celui des parts 51 à 100 appartenant au second. Le premier est donc nu-propriétaire des parts 1 à 50 et usufruitier des parts 51 à 100. Et inversement pour le second.

Quand survient le décès d'un concubin ou partenaire, le survivant retrouve la pleine propriété des parts dont il avait cédé l'usufruit, sans droits de succession à payer. Et sur l'autre moitié, il conserve l'usufruit. Il dispose ainsi du droit de jouissance sur la totalité du logement sa vie durant.

La nue-propriété des parts du défunt sera transmise à ses héritiers, sans que cela ne leur donne toutefois le pouvoir d'imposer la vente du logement, ni d'exiger que le survivant quitte son logement.


3°) Assurer la conservation et organiser l'usage commun d'un bien familial :

Une société civile peut permettre de simplifier la gestion d’un bien que l’on souhaite conserver dans le patrimoine familial en évitant l’indivision, dont on sait qu’elle est une potentielle source de blocage entre les héritiers co-indivisaires (nécessaire majorité des 2/3 pour décider des actes d’administration et unanimité pour les actes de disposition).

La détention d’un bien par le biais d’une société civile permettra aux associés de prévoir des règles de majorité différentes, en fonction de l’importance des décisions à prendre et de désigner un gérant qui agira dans le cadre et la limite des pouvoirs précisément définis dans les statuts.

En cas de volonté de sortir de la société civile, les associés restants bénéficient d’un droit de priorité pour racheter les parts de l’associé sortant dont les conditions d’exercice (modalités et délais de versement du prix de cession…) pourront être librement déterminées par les associés dans les statuts.

Il pourra par ailleurs être opportun de prévoir de doter la société d’autres biens qui soient source de revenus, de manière à permettre d’assurer l’entretien et le règlement des charges afférentes au bien familial détenu par la société, sans avoir ainsi à solliciter les associés sur leur patrimoine personnel.


Stéphane CHAPUIS et Delphine TERNET restent à votre disposition pour tout complément d'information au 01 45 00 39 45 ou service.patrimoinefamille@vh15.fr

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